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Wohnraumzweckentfremdungsatzung (ZeS) als pdf

Landeshauptstadt
München
WohnraumzweckentfremdungS
999
                                                                 
Stadtrecht
Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS)
vom 12. Dezember 2013
Stadtratsbeschluss:
27.11.2013
Bekanntmachung:
30.12.2013 (MüABl. S. 550)
Die Landeshauptstadt München erlässt aufgrund von Art. 1 und 2 des Gesetzes über das Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 10.12.2007 (GVBl. S. 864, BayRS 2330-11-I),
zuletzt geändert durch Gesetz  vom 22.03.2013 (GVBl. S. 77, BayRS 2330-11-I), folgende Satzung:
§ 1 Gegenstand der Satzung
(1) In der Landeshauptstadt München ist die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem
Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet (Wohnraummangellage).
(2) Die Satzung gilt für die Zweckentfremdung von frei finanziertem Wohnraum im Stadtgebiet der
Landeshauptstadt München.
Nicht betroffen ist Wohnraum, so lange für den Verfügungsberechtigten eine Genehmigungspflicht
nach Art. 16 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 2 und 3 Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz (BayWoFG)
besteht.
§ 2 Zuständigkeit
(1) Vollzugsbehörde ist das Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration.
(2) Zum Vollzug gehören die Überwachung des Verbots einschließlich notwendiger Ermittlungen, der
Erlass von Anordnungen zur Wiederherstellung eines rechtmäßigen Zustands, die Erteilung einer
Genehmigung oder eines Negativattests sowie die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten (Art. 1, 2, 3,
4 und 5 ZwEWG; § 1 der Verordnung über die Zuständigkeiten im Ordnungswidrigkeitenrecht).
§ 3 Wohnraum
(1) Wohnraum im Sinne der Satzung sind sämtliche Räume, die zu Wohnzwecken objektiv geeignet
und subjektiv bestimmt sind. Dazu zählen auch Werk- und Dienstwohnungen sowie Wohnheime.
(2) Objektiv geeignet sind Räume, wenn sie (alleine oder zusammen mit anderen Räumen) die
Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen.
Die subjektive Bestimmung (erstmalige Widmung oder spätere Umwidmung) trifft die
Verfügungsberechtigte bzw. der Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach außen
erkennbares schlüssiges Verhalten.
(3) Wohnraum liegt nicht vor, wenn
1.    der Raum dem Wohnungsmarkt nicht generell zur Verfügung steht, weil das Wohnen in einem
engen räumlichen Zusammenhang an eine bestimmte Tätigkeit geknüpft ist (z. B. Wohnraum für
Aufsichtsperson auf Betriebsgelände, Hausmeisterwohnung im Schulgebäude),
2.    der Raum bereits vor dem Inkrafttreten des Verbots am 01.01.1972 und seitdem ohne
Unterbrechung anderen als Wohnzwecken diente,
3.    der Raum (noch) nicht bezugsfertig ist,
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4.    baurechtlich eine Wohnnutzung nicht zulässig und auch nicht genehmigungsfähig ist,
5.    ein dauerndes Bewohnen unzulässig oder unzumutbar ist, weil der Raum einen schweren Mangel
bzw. Missstand aufweist oder unerträglichen Umwelteinflüssen ausgesetzt ist und die
Wiederbewohnbarkeit nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand
hergestellt werden kann. Dies ist stets der Fall, wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel
-  nicht innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren durch entsprechende Erträge ausgeglichen
werden können oder
-  die Kosten des Abbruchs zuzüglich der Neuerrichtung die eines vergleichbaren Gebäudes
erreichen;
6.    der Wohnraum nicht mehr erhaltenswürdig ist,
7.    der Raum aufgrund der Umstände des Einzelfalls nachweislich nicht mehr vom Markt
angenommen wird, z. B. wegen seiner Größe oder seines Grundrisses.
§ 4 Zweckentfremdung
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er  durch die Verfügungsberechtigte bzw. den
Verfügungsberechtigten und/oder die Mieterin bzw. den Mieter anderen als Wohnzwecken zugeführt
wird. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum  
1.    überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird,
2.    baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr
geeignet ist,
3.    nicht nur vorübergehend gewerblich oder gewerblich veranlasst für Zwecke der
Fremdenbeherbergung genutzt wird,
4.    länger als drei Monate leer steht oder
5.    beseitigt wird (Abbruch).
(2) Eine Zweckentfremdung liegt nicht vor, wenn
1.    Wohnraum leer steht, weil er trotz nachweislicher geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht
wieder vermietet werden konnte,
2.    Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird oder alsbald
veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar ist oder leer steht,
3.    eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte bzw. den Verfügungsberechtigten oder die
Mieterin bzw. den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt
jedoch die Wohnnutzung überwiegt (über 50 v. H. der Fläche) und Räume nicht im Sinne von
Abs.1 Nr. 2 baulich verändert wurden,
4.    Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil er bestimmungsgemäß der
Verfügungsberechtigten bzw.   dem Verfügungsberechtigten als Zweit- oder Ferienwohnung dient,
5.    der Wohnraum mit anderem Wohnraum zur weiteren Wohnnutzung zusammengelegt oder geteilt wird.
§ 5 Genehmigung
(1) Wohnraum darf nur mit der Genehmigung der Vollzugsbehörde anderen als Wohnzwecken
zugeführt werden.  
(2) Eine Genehmigung ist zu erteilen, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige
private Interessen das Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen.  
(3) Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums
durch die Schaffung von Ersatzwohnraum oder durch Entrichtung einer Ausgleichszahlung Rechnung
getragen wird.
(4) Einer Genehmigung bedarf es nicht für die anderweitige Verwendung von Wohnraum, der nach
dem 31.05.1990 unter wesentlichem Bauaufwand aus Räumen geschaffen wurde, die anderen als
Wohnzwecken dienten.
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(5) Die Genehmigung wirkt für und gegen die Rechtsnachfolgerin bzw. den Rechtsnachfolger; das
Gleiche gilt auch für Personen, die den Besitz nach Erteilung der Genehmigung erlangt haben.
(6) Über den Antrag auf Erteilung einer Zweckentfremdung nach Abs. 1 bis 4 entscheidet die
Gemeinde nach Vorliegen aller Unterlagen innerhalb einer Frist von zwölf Monaten. Nach Ablauf der
Frist gilt die Genehmigung als erteilt.
§ 6 Genehmigung aufgrund vorrangiger öffentlicher Belange und überwiegender privater
Interessen
(1) Vorrangige öffentliche Belange für eine Zweckentfremdung sind in der Regel gegeben, wenn
Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen (z. B. für Erziehungs-,
Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke) oder lebenswichtigen Diensten (z. B.
ärztliche Betreuung) verwendet werden soll, die gerade an dieser Stelle der Gemeinde dringend
benötigt werden und für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht
geschaffen werden können.
(2) Überwiegende schutzwürdige private Interessen sind insbesondere bei einer Gefährdung der
wirtschaftlichen Existenz gegeben.
§ 7 Genehmigung gegen Ersatzwohnraum
(1) Ein beachtliches und verlässliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum lässt das
öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums in der Regel entfallen, wenn die
Wohnraumbilanz insgesamt wieder ausgeglichen wird.  
Etwas anderes gilt, wenn es aus besonderen Gründen im öffentlichen Interesse geboten ist, dass
ganz bestimmter Wohnraum nicht zweckentfremdet wird.  
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn die folgenden
Voraussetzungen erfüllt sind:
1.    Der Ersatzwohnraum wird im Gebiet der Landeshauptstadt München geschaffen.
2.    Der Ersatzwohnraum wird von der Inhaberin bzw. vom Inhaber der
Zweckentfremdungsgenehmigung geschaffen.
3.    Der Ersatzwohnraum wird in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen
(kein Ersatzwohnraum „aus dem Bestand“ oder „auf Vorrat“).
4.    Der neu zu schaffende Wohnraum darf nicht kleiner als der zweckzuentfremdende Wohnraum
sein und diesen im Standard nicht in einer für den allgemeinen Wohnungsmarkt nachteiligen
Weise unterschreiten. Umgekehrt darf der Standard des Ersatzwohnraums auch nicht zu
aufwändig sein (nicht ausgesprochen luxuriöser Wohnraum).
5.    Der Ersatzwohnraum steht dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung wie vorher der
zweckzuentfremdende Wohnraum. Familiengerechter Wohnraum darf nur durch ebensolchen
Wohnraum ersetzt werden.
(3) Ein verlässliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn sich seine öffentlich-
rechtliche Zulässigkeit aus prüfbaren Unterlagen ergibt und die Antragstellerin bzw. der Antragsteller
glaubhaft macht, dass sie bzw. er das Vorhaben finanzieren kann.
§ 8 Genehmigung gegen Entrichtung von Ausgleichsbeträgen
(1) Im Einzelfall kann auch durch eine einmalige oder laufende Ausgleichszahlung erreicht werden,
dass das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines bestimmten Wohnraums hinter das Interesse an
einer Zweckentfremdung zurücktritt. Mit der Ausgleichszahlung sollen die durch die
Zweckentfremdung bedingten Mehraufwendungen der Allgemeinheit für die Schaffung neuen
Wohnraums teilweise kompensiert und so ein Ausgleich für den Verlust an Wohnraum geschaffen
werden. Die Ausgleichsbeträge sind zweckgebunden für die Schaffung neuen Wohnraums zu
verwenden.
(2) Die Berechnung der einmaligen Ausgleichszahlung orientiert sich an den Durchschnittskosten für
die Erstellung von öffentlich gefördertem Wohnraum.  
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(3) Bei nur vorübergehendem Verlust des Wohnraums kommt eine laufende, monatlich zu
entrichtende Ausgleichszahlung in Höhe der durchschnittlichen Münchner Bruttokaltmiete für
Wohnraum in Betracht.  
(4) Die Ausgleichszahlung kommt als alleinige Ausgleichsmaßnahme oder als ergänzende Maßnahme
(bei noch nicht ausreichender anderweitiger Kompensation, insbesondere zu geringem
Ersatzwohnraum) in Betracht.
(5) Die Antragsteller müssen glaubhaft machen, dass sie zur Leistung der Ausgleichszahlung bereit
und im Stande sind.
§ 9 Nebenbestimmungen
(1) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann befristet, bedingt oder unter
Auflagen erteilt werden.
Die Nebenbestimmungen sind in den Bescheid aufzunehmen, um Genehmigungshindernisse
auszuräumen, die Zweckentfremdung so gering wie möglich zu halten oder den im Einzelfall
vorliegenden Interessenausgleich rechtlich zu sichern.
(2) Ist aufgrund einer Nebenbestimmung die Wirksamkeit einer Genehmigung erloschen, so ist der
Raum wieder als Wohnraum zu behandeln und Wohnzwecken zuzuführen.
§ 10 Negativattest
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung nicht erforderlich ist, weil Wohnraum nicht vorhanden ist
(§ 3 Abs. 3) oder Genehmigungsfreiheit besteht (§ 5 Abs. 4), ist auf Antrag ein Negativattest
auszustellen.
§ 11 Anhörung der Mieterinnen und Mieter
Die Genehmigungsbehörde hat vor der Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum die
Mieterinnen und Mieter anzuhören. Über eine erteilte Genehmigung sind sie zu unterrichten.
§ 12 Auskunfts- und Betretungsrecht
(1) Auf der Grundlage des Art. 4 Satz 1 ZwEWG haben die dinglich Verfügungsberechtigten und die
Besitzerinnen und Besitzer der Behörde die Auskünfte zu geben und die Unterlagen vorzulegen, die
erforderlich sind, um die Einhaltung der Vorschriften des Gesetzes und dieser Satzung zu
überwachen; sie haben dazu auch den von der Stadt beauftragten Personen zu ermöglichen, zu
angemessener Tageszeit Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Wohnräume zu betreten.  
(2) Auf der Grundlage des Art. 4 Satz 2 ZwEWG und dieser Satzung wird das Grundrecht der
Unverletzlichkeit der Wohnung eingeschränkt (Art. 13 GG, Art. 106 Abs. 3 BV).
§ 13 Anordnungen
(1) Befugnisnorm für Anordnungen ist Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 und 2 LStVG in Verbindung mit Art. 5
ZwEWG.
(2) Ist eine Zweckentfremdung auch nachträglich nicht genehmigungsfähig, kann der
Verfügungsberechtigten bzw. dem Verfügungsberechtigten und der Nutzerin bzw. dem Nutzer
aufgegeben werden, die Zweckentfremdung in angemessener Frist zu beenden und den Wohnraum
wieder Wohnzwecken zuzuführen.
(3) Ist Wohnraum unbewohnbar geworden, kann eine Instandsetzung angeordnet werden, wenn sie
mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Dies ist nicht der Fall, wenn die Instandsetzung und/oder
Instandhaltung innerhalb der nächsten zehn Jahre einen Aufwand erfordern würde, der nur
unerheblich hinter den Kosten eines vergleichbar großen Neubaus zurückbleibt.
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§ 14 Ordnungswidrigkeiten
(1) Mit einer Geldbuße bis zu 50.000,00 Euro kann nach Art. 5 ZwEWG belegt werden, wer ohne die
erforderliche Genehmigung Wohnraum für andere als Wohnzwecke verwendet oder überlässt.
(2) Eine nach Art. 5 ZwEWG begangene Ordnungswidrigkeit wird durch eine nachträgliche
Genehmigung nicht geheilt.
§ 15 Inkrafttreten, Außerkrafttreten
(1) Diese Satzung tritt am 01.01.2014 in Kraft.
(2) Diese Satzung tritt mit Ablauf des 31.12.2018 außer Kraft.
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